巴厘岛房产尽职调查

巴厘岛房产尽职调查专家

对于外国投资者而言,印尼房地产法律错综复杂。 巴厘岛房产尽职调查服务 通过调查土地历史、分区和习惯性权利主张,消除风险。我们确保您的收购符合2026年法规,从而提供全面保障。相信我们的团队能够保护您的资金,并弥合您的愿景与当地法律要求之间的差距。.

免费咨询

主要特点

法律所有权和产权审核

我们会深入调查国家土地管理局 (BPN) 的相关事宜,以核实土地所有权证书(SHM、HGB 或 Hak Pakai)的真实性。我们会确保卖方拥有绝对的出售权,并查明任何隐藏的抵押或留置权。.

分区和土地用途核实(KKPR)

我们会核实房产的"区域划分"(Zonasi),以确保您的规划符合当地法规。无论您是想建造住宅(黄色区域)还是商业出租别墅(旅游/紫色区域),我们都会确认土地的合法用途。.

许可及合规性检查(PBG/SLF)

我们会审核现有的建筑许可(PBG)和合格证书(SLF)。这可以确保建筑物合法,避免因不合规而被政府勒令拆除或处以巨额罚款的风险。.

习惯法(Adat)与社区审查

巴厘岛独有的做法是,我们会与当地的 Desa Adat(传统村落)进行协商,以确保不存在任何祖先遗留问题、圣地或"绿化带"限制,从而避免阻碍您的项目。.

税务及责任评估

我们会计算所有过户税(BPHTB/PPh),并检查是否有未缴的 PBB(土地和建筑物税),以确保您不会继承卖方的旧债务。.

最低要求

身份证明

护照(有效期至少18个月)的高质量扫描件。.

财产文件

土地证(Sertifikat)、建筑许可证(PBG/IMB)和最近的税收收据(PBB)的副本。.

卖家信息

卖方及其配偶的身份证(KTP)(因为在印度尼西亚,配偶同意是强制性的)。.

已签署的授权委托书

授权委托书,允许我们到BPN和当地政府办公室核实文件。.

获取免费咨询

流程和时间表

1

文件收集与初步审核

我们从卖家处收集所有原始扫描件,并核实所有者的身份。这为整个法律审核(1至2天)奠定了基础。.

2

官方BPN验证

我们的团队会前往国家土地管理局(BPN)核实证书的真实性。我们会确认产权清晰,没有任何未决纠纷或银行留置权(3至5天)。.

3

分区和环境审计

我们会查阅当地规划记录,以核实土地当前的规划用途。我们会确保您拟定的用途(住宅或旅游)符合2026年总体规划更新的要求(2至3天)。.

4

实地调查与社区咨询

我们前往现场核实实际边界,并与当地居民会面。 班贾尔 (村委会)。此步骤确定任何未记录的“Adat”或习惯性主张(2至3天)。.

5

最终报告交付

您将收到一份包含明确“通过”或“不通过”建议的综合报告。我们会提供所有佐证材料,以便您安全完成购买(1天内)。.

*预计总时间:2 至 3 周 注意:此时间范围允许完成所有法律检查以及公证人准备最终契约。.

重要考虑

专业所有权结构

对许多客户而言,通过专业代理人或受托人安排持有财产是最有效的途径。我们提供安全可靠的法律框架,其中包括:

  • 不可撤销的授权委托书:赋予您对房产的使用和出售的完全控制权。.
  • 贷款及担保协议:以房产作为抵押品,以法律形式约束您的财务投资。.
  • 预先签署的产权转让契约:允许在需要时实现产权的无缝转移。.

其他关键因素

  • 分区规划至关重要:永远不要相信口头承诺:如果土地位于“绿色区域”,无论代理人怎么说,你都不能建造房屋。.
  • 配偶同意:如果卖方已婚,则没有配偶的签字,交易无效。.
  • 通行权:务必确认道路是公共道路还是私人道路。私人道路需要正式的法律协议才能确保长期通行权。.

常见问题

外国人可以在巴厘岛合法拥有土地吗?

外国人不能拥有“永久产权”(Hak Milik),但您可以通过以下方式安全合法地拥有房产: 租赁权(Hak Sewa), 使用权(Hak Pakai), 或者 建筑权(HGB) 通过一家PT PMA公司。.

如果我已经有公证人,为什么还需要尽职调查?

公证员(PPAT)是中立的政府官员,负责见证签字过程。他们通常不会对土地用途分区、土壤质量或社区纠纷进行深入的背景调查——这些是您的尽职调查合作伙伴的职责。.

IMB和PBG有什么区别?

PBG(建筑审批)是取代旧版IMB的升级系统。如果您购买的是老别墅,我们会核实IMB是否仍然有效,或者是否需要过渡到PBG/SLF系统。.

如何判断一块土地是否位于"绿色区域"?

我们通过官方渠道核实了这一点。 Informasi Tata Ruang (ITR)。绿化带受保护用于农业用途;严禁在此区域内建造任何建筑物,违者可能导致财产被没收。.

开始尽职调查前是否需要支付定金?

大多数卖家会要求支付一笔可退还的定金来“锁定”房产,以便我们在寻找房源期间进行筛选。我们建议您将定金存入安全的第三方托管账户或委托给信誉良好的公证人。.

全面支持,确保您的业务顺利运行

从运营到当地合规,我们的支持服务旨在帮助您的业务在印度尼西亚可持续发展。

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专家见面会

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Tjhia Edy Tarlesno,SH,LLM。.

亚洲商业中心首席运营官

Edy在东南亚拥有超过20年的从业经验,现任Business Hub Asia的法律与合规总监,致力于指导企业应对复杂的监管框架和市场准入挑战。他曾任职于多家全球咨询公司,并经常在业内发表演讲。Edy专长于公司法、合规、破产清算和外商投资架构,帮助客户管理风险,稳步发展。.

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