投资巴厘岛：KBLI 最新关闭项目及外国投资者当前须知
2026 年 3 月 4 日
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阅读时间：8分钟
内容
巴厘岛持续吸引着来自世界各地的外国企业家和投资者。但计划在2026年投资巴厘岛的人士将面临比往年更加严格的监管环境，这主要是由于巴厘岛省长致函投资部，明确指出PT PMA注册系统存在滥用行为。.
本文重点关注巴厘岛层面的变化：州长提出了哪些要求，为什么，哪些 KBLI 类别受到影响，以及现有和潜在的 PT PMA 投资者现在需要做什么。.
2026年巴厘岛投资：一个值得把握的市场
巴厘岛的投资仍然是东南亚最活跃的外国投资市场之一，仅2025年，该省的PMA（投资市场准入）就将达到25.6万亿印尼盾，涵盖酒店、健康、数字服务和餐饮等多个领域。外国投资者持续旺盛的投资热情是真实存在的，而且有充分的理由。但这恰恰也造成了省长信函所要解决的问题：高需求市场加上低门槛的注册选择，很容易被滥用，而巴厘岛当局已决定堵住这一漏洞。.
巴厘岛为何限制某些PMA活动
近年来，巴厘岛的外国投资注册数量显著增长。根据巴厘岛省长2026年1月致投资部的信函中引用的数据，2021年至2025年间，巴厘岛共有19,262家经《投资和市场法》（PMA）注册的企业，约占全国所有PMA商业注册号（NIB）总数的40%。这些企业共注册了55,458个项目。.
问题在于这些数字背后隐藏的真相。在这些项目中，有47.55%被归类为低风险类别，这意味着它们只需一份NIB（国家投资委员会）即可运营，无需标准证书或行业特定许可证。省级政府部门发现，这些注册信息中有相当一部分根本没有反映真实的商业活动。.
相反，某些 PT PMA 公司利用特定的 KBLI 代码和虚拟办公地址，为外国公民获取合法居留身份，而无需购买土地、建造设施、雇用当地员工、获得环境许可证，或对巴厘岛经济做出任何有意义的投资贡献。.
这是两封信都着重探讨的核心问题。.
巴厘岛省长致BKPM的两封正式信函
信函 1：巴厘岛 PMA 的 KBLI 70209 关闭
参考： B.27.000/5753/PM/DPMPTSP 日期：2025年12月10日
第一封信专门针对KBLI 70209（Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya，即“其他管理咨询活动”）。省长瓦扬·科斯特直接致函投资部长，要求关闭该KBLI，禁止所有PT PMA在巴厘岛的公司开展业务，并明确说明了原因。.
省政府观察到的现象已不容忽视。外国投资者在KBLI 70209号注册，获得NIB（国家投资许可证），却并未将其用于任何商业活动。他们既没有购买土地，也没有建造任何设施，更没有申请任何环境许可。这些公司唯一拥有的，仅仅是一个虚拟办公地址和一张让他们在巴厘岛居留更加便捷的纸质文件。NIB实际上更像是一种居留证，而非商业注册证。.
除了登记与实际情况明显不符之外，省长还指出，这种做法对巴厘岛造成了三个切实的影响。首先，那些不产生任何实际收益的公司无法为当地带来税收和补偿金，造成省政府难以承受的财政缺口。其次，大量外国公民通过这种方式涌入，加剧了人口密度，而空间规划根本无法预见或应对这种情况。第三，这种做法悄无声息地挤压了合法投资者和本地企业主的生存空间，同时也造成了环境监管和当地就业方面的盲点。.
该信函还指出存在明显的监管违规行为：这些注册未能满足 2021 年第 10 号总统令（经 2021 年第 49 号总统令修订）、2025 年第 28 号政府令以及 2025 年 BKPM 第 5 号法令规定的每家 PT PMA 100 亿印尼盾的最低投资额。.
当前状态： 投资部已正式批准将KBLI 70209关闭至巴厘岛的PMA。截至本文撰写之时，这是唯一一家获得国家层面批准，专门针对巴厘岛PMA关闭的KBLI。.
信函 2：关闭低风险和中低风险 KBLI 类别以及虚拟办公室 PMA
参考： B.27.000/642/PM/DPMPTSP 日期：2026年1月28日
不到两个月后，州长再次来信，这次的范围要广泛得多。.
2026年1月的这封信是投资部与……之间正式谅解备忘录的后续行动。马来西亚和平委员会 以及巴厘岛省关于控制投资实施的通知（参考：KS.01.00/2.S/A.1/2026 和 B.36.100.3.7/2767/KS/B.PEMKESRA）。其中，省长要求该部通过OSS系统关闭两大类项目：
- PT PMA 公司在巴厘岛开展的业务活动被归类为低风险或中低风险。.
- PT PMA 公司，其注册营业地址为巴厘岛省的虚拟办公室。.
为了说明问题的严重性，信中引用数据显示，2021年至2025年间，巴厘岛登记在册的PMA企业有19,262家，约占全国PMA发行的NIB总数的40%，共催生了55,458个项目。在这些项目中，有47.55%属于低风险类别，除了NIB之外无需其他任何条件即可运营。州长的论点很简单：当注册公司几乎毫不费力且几乎没有任何要求时，就很容易被滥用。.
信中列出了以下九个 KBLI 代码，这些代码是 PMA 实体在巴厘岛使用最频繁的：
| KBLI 代码 | 商业活动 |
| 68111 | 自有或租赁的房地产（自有或租赁房产） |
| 70209 | 其他管理咨询活动 |
| 77311 | 摩托车租赁（不提供购买选择权） |
| 77100 | 汽车、巴士、卡车和车辆租赁 |
| 79121 | 旅行社活动 |
| 47711 | 服装零售贸易 |
| 47511 | 纺织品零售贸易 |
| 47249 | 其他食品零售贸易 |
| 47991 | 农产品食品零售贸易 |
这些代码的共同之处在于，根据印尼基于风险的方法框架，它们都属于低风险或中低风险，这意味着只需提供一份国家投资委员会（NIB）文件即可运营。正是这种极低的门槛，使得它们对那些寻求阻力最小路径的人极具吸引力。.
这封信抄送给了10个政府机构，包括经济事务统筹部长、内政部长、贸易部长、法律部长、财政部长和移民部长，以及巴厘岛所有市长和县长。仅凭这份分发名单就足以表明该省对此事的重视程度。.
当前状态： 剩余的八项KBLI关闭申请和虚拟办公限制目前正由投资部进行全国性审查。截至本文撰写之时，尚未发布任何新的正式批准，但方向已然明确。.
这对目前在巴厘岛的PT PMA投资者意味着什么
这些信函是正式的政府函件，而非非正式的政策信号。计划在巴厘岛投资的外国投资者必须将其视为积极的监管风险，无论他们的投资计划是否合法。 PT PMA 已经注册或仍在规划中。.
如果您目前持有巴厘岛的 PT PMA 证书
- KBLI 70209（管理咨询）已经关闭。. 如果您的 PT PMA 在巴厘岛根据该法规注册，则您属于最高风险类别，应立即寻求有关重组方案的法律建议。.
- 如果您的 PT PMA 已在 2026 年 1 月信函中列出的其他八个 KBLI 代码中的任何一个下注册，则适用以下条款：, 立即开展合规性审查。虽然这些代码的正式关闭仍需等待国家批准，但巴厘岛的DPMPTSP正在积极监控这些类别。.
- 如果您的注册营业地址是巴厘岛的虚拟办公室, 这正是2026年1月信函直接针对的目标。在实施任何正式的OSS级别限制之前，强烈建议迁移到实体地址。.
- 如果贵公司没有任何可证明的经济活动, 如果没有本地雇员，没有资本支出，也没有投资收益，那么根据这两封信中明确指出的理由，您将面临最明显的强制执行风险。.
如果您计划在巴厘岛进行新的 PT PMA（物理治疗管理评估）
- 请勿在 KBLI 70209 下注册。. 因巴厘岛PMA项目，该场所关闭。.
- 请勿使用其他八个指定的 KBLI 代码进行注册。 除非您的企业确实在该行业开展业务，并有实际的经济活动、实体存在、本地就业和资本投资。.
- 请勿使用虚拟办公室作为您的注册营业地址。. 虽然全国范围内的关闭申请尚未获得批准，但今天注册虚拟办公室会将您的公司直接置于州长级正式提出的 OSS 级别限制请求的范围内。.
- 制定一份可信且可验证的投资计划 这表明公司在巴厘岛拥有资本支出、就业岗位和真实的运营存在。这正是合规的PT PMA公司与引发这两封信函的那些公司之间的区别所在。.
更广泛的政策方向：巴厘岛希望从外国投资中获得什么
这两封信函体现了巴厘岛省政府一贯的政策方针。巴厘岛并未对外国投资关闭大门，而是引导外国投资流向能够为本省创造真正经济价值的活动。.
这些信件明确指出巴厘岛不希望看到的是：外国公民利用 PT PMA 结构作为居留工具，在巴厘岛当地企业家保留的微型行业中竞争，在没有任何实体存在的情况下运营，并且对区域税收、就业或可持续发展没有任何贡献。.
从未被列入关闭名单的行业中，巴厘岛希望吸引外国投资的领域也同样清晰可见：酒店和住宿、数字和技术服务、健康和保健、高价值的食品和饮料业务，以及购买土地、建造设施、雇用当地员工并为该省投入真正资本的企业。.
外国投资者若将其PT PMA注册地与相关行业挂钩，并能证明其对巴厘岛经济做出了真实、可核实的贡献，则面临的监管难题将大大减少。那些依赖低风险的KBLI代码、虚拟办公室或管理咨询公司等捷径的投资者，如今已无路可走。.
准备好以正确的方式投资巴厘岛了吗？
巴厘岛仍然是亚洲最具活力和回报丰厚的商业投资地点之一。正在进行的监管改革并非劝退的信号，而是提醒投资者要循序渐进地开展业务。遵循这些改革的投资者将会发现，市场环境更加纯净，竞争也更加公平，偷工减料的竞争对手也更少。巴厘岛正积极为能够创造真正价值的外国资本创造空间，这对真正有实力的投资者来说无疑是好消息。.
要了解印尼的投资法规、KBLI OSS分类以及巴厘岛不断变化的省级要求，需要丰富的经验和最新的专业知识。Business Hub Asia多年来一直致力于帮助外国投资者在印尼各地设立和运营PT PMA公司，我们在巴厘岛拥有一支专业的团队，他们既熟悉印尼的国家框架，也了解当地的监管环境。.
无论您是正在筹建新的PT PMA公司、审核现有注册是否符合KBLI合规要求、重组业务以摆脱受限业务分类，还是仅仅想了解最新监管机构信函对您业务的影响，我们的团队都随时准备为您提供帮助，助您信心满满地向前迈进。请联系Business Hub Asia团队，我们将根据您的巴厘岛投资计划为您量身定制咨询服务。.
常见问题
目前哪些 KBLI 代码已被 PT PMA 在巴厘岛屏蔽？
巴厘岛省长在官方信函中列出了九个特定的商业和基础设施（KBLI）代码，这些代码在OSS系统中被禁用，禁止在巴厘岛注册新的私人管理机构（PMA）：68111（房地产）、70209（管理咨询）、77311（摩托车租赁）、77100（车辆租赁）、79121（旅行社）、47711（服装零售）、47511（纺织品零售）、47249（食品零售）和47991（移动农产品零售）。除这九个代码外，所有其他低风险和中低风险的商业和基础设施（KBLI）类别也被禁用，禁止在巴厘岛设立新的私人管理机构（PMA）。.
OSS封锁何时生效？
OSS 层面的实际影响从 2026 年 5 月开始。受影响的 KBLI 代码下的新 PT PMA 设立正在系统层面被阻止，这包括从其他省份修改或扩展到巴厘岛的公司。.
我之前在巴厘岛通过一家现已被冻结的KBLI公司注册了PT PMA。我的公司会怎么样？
现有公司不会被立即关闭。2026年5月发布的咨询报告指出，风险取决于实际情况。拥有真实商业地址、真实业务活动和实际收入的公司，与休眠公司或仅有居住地的公司相比，情况截然不同。建议首先进行LKPM合规性审查。.
我还能通过PT PMA投资巴厘岛吗？
是的。巴厘岛的中高风险和高风险KBLI类别仍然开放PT PMA注册。这些类别包括星级酒店、全方位服务餐厅、健康和水疗服务、房地产开发（不仅限于租赁）、软件开发和体育设施等行业。.
为什么巴厘岛的PT PMA不再接受虚拟办公室？
巴厘岛省长在2025年12月的信函中明确要求禁止PT PMA在巴厘岛使用虚拟办公室，理由是虚拟办公室被用作获取居住权的工具，而非真正的商业地址。自2026年起，OSS系统要求提供符合空间分区规定的真实商业地址，地方当局在颁发KKKPR（居住权证书）前会进行实地考察。.
2026年在巴厘岛成立PT PMA的最低投资额是多少？
根据印尼投资协调委员会（BKPM）第5/2025号条例，每家公司的最低实缴资本为25亿印尼盾。但是，每个KBLI代码下每个项目地点的总投资额必须超过100亿印尼盾（不包括土地和建筑物）。这两个门槛同时适用，但分别服务于不同的合规目的。.
LKPM是什么？巴厘岛所有PT PMA公司都需要提交LKPM吗？
LKPM是按季度提交的投资活动报告，需通过OSS系统提交。根据BKPM第5/2025号条例，几乎所有PT PMA公司都必须提交该报告。如果连续四个季度未报告零资本实现，将通过OSS系统自动受到行政处罚。.
在雅加达注册的 PT PMA 能否在受限的 KBLI 框架下增设巴厘岛分公司？
不。OSS封锁措施全面适用于巴厘岛省的所有地址，包括其他省份公司注册的分支机构和变更信息。在受限的KBLI（巴厘岛商业银行）下添加巴厘岛分支机构将在系统层面被阻止。.
在巴厘岛，中高风险或高风险的物理治疗预防和治疗需要哪些文件？
中高风险和高风险的KBLI注册需要在OSS验证完成前提交额外的证明文件。这些文件通常包括环境评估报告（根据规模大小，可能是UKL-UPL或AMDAL）、建筑许可证、相关技术部门颁发的行业许可证，以及在某些情况下，还需要获得地方空间规划部门的批准。不同KBLI行业的要求各不相同。.
为什么巴厘岛要实施这些封锁措施，而印尼其他省份却没有？
巴厘岛的私人投资活动（PMA）注册规模之大，在全国范围内独树一帜。2021年至2025年间，该省的PMA净投资额（NIB）约占全国总数的40%，注册企业数量达19,262家。然而，其中相当一部分注册企业被发现是休眠企业或仅提供居留权的企业，并未做出任何实际投资贡献。巴厘岛省长的信函明确表明，该省优先考虑的是具有实际经济影响的高质量投资，而非追求注册数量。.
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