保护您的资产：印尼土地法规新指南

隐形时钟：新法律下的资本保护

想象一下，当你抵达巴厘岛或雅加达的项目现场时，却发现大门已被政府锁上。这不再是遥远的担忧，而是最新法律下的现实。 印尼土地法规. 2025年11月6日，政府正式颁布了2025年第48号总统令。.

这项法规针对的是州政府定义的“Tanah Terlantar”（废弃土地）。 在印尼的外国投资者, 如今，风险从未如此之高。如果你的土地闲置两年，政府现在就拥有了撤销你的所有权并没收该资产的直接权力。.

从投机性土地囤积转向积极利用势在必行。了解这些转变是保障您商业利益的唯一途径。忽视相关条款细则可能导致您的投资资本在短短30天的撤离期内全部损失，一旦土地被认定为废弃地。.

PP No. 48 Tahun 2025 的主要亮点

主要目标是 印尼废弃土地法 旨在确保土地发挥社会和经济功能。国家不再容忍“被动持有”土地的行为，即投资者坐等地价上涨而不进行开发。该法律适用于所有主要商业用地。.

具体而言，该法规监管的是根据“Hak Guna Usaha”（HGU）、“Hak Guna Bangunan”（HGB）和“Hak Pakai”（HP）持有的土地。如果您持有这些土地所有权，用于采矿、种植或工业用地，那么您就处于监管范围之内。政府已对其土地清查系统进行现代化改造，通过卫星成像和实地审计来检测土地的闲置情况。.

其中一项最显著的变化是执行时限的缩短。此前，土地被认定为废弃地的行政程序出了名的冗长繁琐。如今，政府大幅简化了流程。一旦“废弃”状态得到核实，您可能只有短短30天的时间彻底搬离该处房产。.

为什么所有在印尼的外国投资者都必须立即行动

紧迫性源于行政警告的“90天快速通道”。如果农业部认定您的地块闲置，那么纠正这种情况的时间窗口极其短暂。任何 在印尼的外国投资者, 这意味着您的项目时间表必须精确且严格遵守。.

在这种体制下，投机性土地囤积实际上已经终结。政府正在将征用的土地重新划归国家土地银行（Bank Tanah）。该银行随后会将这些土地重新分配给“国家战略项目”或其他优先经济领域。你失去的资产很可能最终会成为你竞争对手获得补贴的新项目用地。.

此外，还有一个次要截止日期，即2026年2月2日。这一日期标志着旧有习惯土地证明（Girik）的失效。如果您的土地购置涉及这些旧文件，它们将不再被认可。这两项法规的叠加，对未受保护的资产而言，无疑是雪上加霜。.

规避风险：如何保护印度尼西亚的土地权利

学习 如何保护印尼的土地权利 首先要对您当前的土地用途进行严格审核。您必须确保土地的实际状况与您最初申请许可证时提交的“利用计划”相符。即使是基本的维护或围栏，有时也可能不足以证明土地正在被积极使用。.

文件记录是您最好的保障。您应该妥善保存土地清理、建筑规划和环境影响评估的清晰记录。如果您的项目因不可抗力或许可证审批瓶颈而延误，您必须主动向相关部门报告这些问题。 国家土地管理局（BPN） 在他们标记你的地盘之前。.

与地方当局保持透明至关重要。 在印尼的外国投资者 应定期进行“土地健康检查”，以确保没有第三方侵占土地。根据新规，如果当地居民未经许可占用土地长达20年，则可能导致土地所有权的社会功能永久丧失。.

土地征用过程中的常见陷阱

许多投资者会问：“如何在印度尼西亚购买土地？”同时俯瞰 购买后合规性. 购买土地只是第一步；如何保住土地才是真正的挑战。许多PT PMA公司都落入了这样的陷阱：购买了HGB土地后，等待三年时间等待所谓的“市场成熟期”才开始建设。.

根据PP 48/2025号法令，如果三年内没有实质性的场地活动，则必然会触发“废弃土地”调查。您不能仅仅闲置土地。您必须证明该土地正在按照原始土地使用权授予文件中规定的“其性质和用途”得到利用。.

另一个陷阱是“90天+587天”的迷思。一些老博客可能会告诉你，收购过程需要数年时间。这是过时的信息。2025年的法规简化了这一流程，取消了许多之前允许所有者拖延时间的行政障碍。现在，速度和合规性是你唯一的保障。.

监管中的战略机遇

虽然 印尼废弃土地法 虽然存在风险，但也创造了一个流动性更强、透明度更高的房地产市场。随着土地银行收购更多“废弃”地块，这些地块通常会以具有竞争力的价格提供给有诚意的投资者。这避免了此前阻碍许多工业发展的“土地冻结”现象。.

准备立即开工建设的投资者可以从这批新增的国有土地中获益。关键在于将公司定位为“合规开发商”。通过展现快速利用土地的良好记录，您可以赢得投资部和农业部的青睐。.

与了解BPN数字库存系统细微差别的当地专家合作至关重要。您需要实时了解您的邻居或竞争对手是否面临“弃置”警告。这些信息能帮助您调整策略，甚至可能拓展到新开放的州立保护区。.

尽职调查在2026年的作用

您的尽职调查现在必须包括“活动审计”。在收购二手市场上的HGB或HGU之前，您必须核实前业主是否已收到警告信。如果您购买的产权已列入“废弃土地清单”，则您将承担相应的风险。.

检查土地是否已被当地社区占用。新规规定，如果土地被占用20年而所有者未采取任何行动，则该土地的“社会功能”将被视为丧失。对于自20世纪90年代以来一直保留的老旧种植园或大型工业用地而言，这是一个高风险因素。.

最后，请核实您土地的数字坐标。BPN 正在推行完全数字化的“一图一地”（Satu Peta）政策。重叠的土地所有权主张将优先分配给实际使用该土地的人。仅仅拥有“纸面上的所有权”已远远不够；您必须是“实际使用者”才能确保土地所有权。.

BusinessHubAsia如何保护您的全球利益

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不良土地资产解决方案

如果您已经收到关于“Tanah Terlantar”的警告信，也并非完全没有办法。您必须立即提交一份“土地利用计划”，并展示该地块的实际进展。这可能包括启动一些基本基础设施建设，例如修建道路或排水系统，以证明该地块不再闲置。.

我们可以协助您与土地银行或国家石油公司（BPN）协商，争取一个“整改期”。通常情况下，如果投资者能够证明其对项目重新投入，政府愿意暂停撤销投资许可。然而，这个期限稍纵即逝，因此必须正确提交正式的行政申诉。.

另一种解决方案是与当地机构合作，尽快利用土地。如果您的PT PMA暂时无法进行建设，或许可以与一家合资企业合作，暂时利用部分土地进行农业或商业用途。这样既能保持地块的“活跃”状态，又能保障您的长期所有权。.

结论：印度尼西亚土地的未来

印尼被动土地投资的时代已经结束。随着2025年第48号总统令的实施，政府发出了明确的信息：要么利用你的土地，要么将其归还国家。对于精明的投资者来说， 在印尼的外国投资者, 这是呼吁专业化和加速发展。.

通过及时了解最新信息并严格遵守法规，您可以将这些监管障碍转化为竞争优势。更清晰的法律有助于市场稳定，并提升房产的长期价值。关键在于赶在2026年截止日期前采取行动，否则您现有的文件和闲置地块将面临政府监管的风险。.

在印尼成功扩张之路，离不开合规和战略远见。保持领先一步，才能保障您的传承和资产安全。您的增长愿景需要一个法律基础稳固、且完全适应印尼现代经济的框架。.

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