バリ島における不動産デューデリジェンス

バリ島不動産デューデリジェンスの専門家

インドネシアの不動産法を理解するのは外国人投資家にとって複雑です。 バリ島の不動産デューデリジェンスサービス 土地の履歴、ゾーニング、慣習的な権利関係を調査することでリスクを排除します。2026年の規制に準拠した取得を確実にすることで、完全なセキュリティを提供します。お客様の資産を守り、お客様のビジョンと現地の法的要件のギャップを埋めるために、ぜひ当社のチームにお任せください。.

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主な特徴

法的権利と所有権の監査

国土庁(BPN)において徹底的な調査を行い、証明書(SHM、HGB、またはHak Pakai)の真正性を検証します。売主が売却する絶対的な権利を有していることを確認し、隠れた抵当権や担保権を特定します。.

ゾーニングと土地利用の検証(KKPR)

お客様の計画が現地の規制に適合していることを確認するため、物件の「Zonasi(ゾーン)」を検証いたします。居住用住宅(イエローゾーン)をご希望の場合も、商業用賃貸ヴィラ(観光/パープルゾーン)をご希望の場合も、土地の法的有用性を確認いたします。.

許可証とコンプライアンスチェック(PBG/SLF)

既存の建築許可(PBG)および建築物価値証明書(SLF)を監査します。これにより、構造物の合法性が確保され、政府による解体命令や違反による高額な罰金のリスクを回避できます。.

慣習(アダット)とコミュニティのレビュー

バリ島特有のことですが、私たちは地元の Desa Adat (伝統的な村) と協議し、プロジェクトを中止させる可能性のある先祖伝来の権利主張、聖地、または「グリーンベルト」の制限がないことを確認します。.

税金と負債の評価

弊社では、すべての譲渡税 (BPHTB/PPh) を計算し、未払いの PBB (土地建物税) をチェックして、売り手の古い負債を引き継ぐことがないようにします。.

最小要件

身分証明書

パスポートの高画質スキャン(有効期間が少なくとも 18 か月)。.

不動産文書

土地証明書 (Sertifikat)、建築許可証 (PBG/IMB)、最新の納税証明書 (PBB) のコピー。.

販売者情報

販売者とその配偶者の身分証明書(KTP)(インドネシアでは配偶者の同意が必須です)。.

署名された委任状

BPN および地方自治体の事務所で書類を確認できるようにする委任状。.

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プロセスとタイムライン

1

書類収集と初期レビュー

売主からすべてのオリジナルスキャンを収集し、所有者の身元を確認します。これにより、法定監査全体(1~2日間)の基礎が築かれます。.

2

公式BPN検証

弊社のチームが国土庁(BPN)を訪問し、証明書の真正性を確認します。所有権に問題がなく、紛争や銀行の差し押さえがないことを確認します(3~5日)。.

3

ゾーニングと環境監査

現地の計画記録を参照し、土地の現在のゾーニング状況を確認します。お客様のご予定の用途(住宅または観光)が、2026年のマスタープラン改訂(2~3日)において許可されていることを確認します。.

4

現地調査とコミュニティ協議

現場を訪問し、物理的な境界を確認し、地元の住民と面会します。 バンジャル (村議会)。このステップでは、記録されていない「アダット」または慣習上の権利を特定します(2~3日)。.

5

最終報告書の提出

明確な「合格」または「不合格」の推奨を示す包括的なレポートをお届けします。裏付けとなる証拠もすべてお付けしておりますので、安心してご購入いただけます(1日)。.

* 推定所要時間: 2 ~ 3 週間 注: この期間は、すべての法的チェックの完了と公証人による最終証書の準備を考慮した期間です。.

重要な考慮事項

専門家の所有権構造

多くのクライアントにとって、専門的な名義人または受託者による契約は、財産を保有するための最も効率的な方法です。当社は、以下を含む確実な法的枠組みをご提供いたします。

  • 取消不能な委任状: 不動産の使用と販売に対する完全な管理権限を与えます。.
  • ローンおよび担保契約: 金融投資を保護するために、担保として不動産を法的に拘束します。.
  • 事前署名済みの譲渡証書: 必要に応じて、所有権のスムーズな移行を可能にします。.

その他の重要な要素

  • ゾーニングは重要です。口頭での約束に決して頼らないでください。土地が「グリーンゾーン」にある場合、エージェントが何を言っても、建物を建てることはできません。.
  • 配偶者の同意: 売り手が結婚している場合、配偶者の署名がないと取引は無効になります。.
  • アクセス権:アクセス道路が公道か私道かを必ず確認してください。私道からのアクセスには、長期的な立ち入り権を確保するための正式な法的契約が必要です。.

よくある質問

外国人はバリ島で合法的に土地を所有できますか?

外国人は「フリーホールド」(ハク・ミリク)を所有することはできませんが、以下の方法で安全かつ合法的に不動産を所有することができます。 借地権(ハク・セワ), 使用権(ハク・パカイ)、 または 建設権(HGB) PT PMA 会社を通じて。.

すでに公証人がいるのに、なぜデューデリジェンスが必要なのですか?

公証人(PPAT)は、署名に立ち会う中立的な政府職員です。公証人は通常、ゾーニング、土壌の質、地域社会の紛争などに関する詳細な身元調査は行いません。これらはデューデリジェンス・パートナーの役割です。.

IMB と PBG の違いは何ですか?

PBG(建築許可)は、従来のIMBに代わる最新のシステムです。古いヴィラをご購入の場合、IMBがまだ有効か、それともPBG/SLFへの移行が必要かを確認いたします。.

土地が「グリーンゾーン」内にあるかどうかはどうすればわかりますか?

これを公式に確認する Informasi Tata Ruang (ITR)。緑地帯は農業のために保護されており、ここでの建築は厳しく禁止されており、財産の差し押さえにつながる可能性があります。.

デューデリジェンスを開始する前にデポジットは必要ですか?

ほとんどの売主は、物件の調査期間中、物件を「確保」するために返金可能な手付金を要求します。この手付金は、安全なエスクロー口座または信頼できる公証人に預けることをお勧めします。.

ビジネスを円滑に運営するための包括的なサポート

運用から現地のコンプライアンスまで、当社のサポート サービスはインドネシアでのビジネスの持続的な成長を支援するように設計されています。

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東南アジアで20年以上の経験を持つエディは、Business Hub Asiaの法務・コンプライアンス担当ディレクターとして、複雑な規制枠組みや市場参入における企業のサポートに尽力しています。グローバルコンサルティングファームの元リーダーであり、業界でも頻繁に講演を行うエディは、企業法、コンプライアンス、倒産、そして外国投資ストラクチャリングを専門とし、クライアントのリスク管理と確実な成長を支援しています。.

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