資産を守る：インドネシアの土地規制に関する新しいガイド

隠された時計：新しい法律の下であなたの資本を守る

バリ島やジャカルタのプロジェクト現場に到着したら、門が政府によって南京錠で施錠されていたと想像してみてください。これはもはや遠い恐怖ではなく、最新の法律の下では法的現実です。 インドネシアの土地規制. 2025年11月6日、政府は2025年大統領令第48号を正式に制定した。.

この規制は、州が「タナ・テルランタル」または放棄地と分類する土地を対象としている。 インドネシアの外国人投資家, 、そのリスクはかつてないほど高まっています。あなたの土地がたった2年間も使われていない場合、政府はあなたの権利を剥奪し、資産を差し押さえる権限を簡略化しました。.

投機的な土地バンキングから積極的な活用への移行は必須です。これらの変化を理解することが、商業上の利益を守る唯一の方法です。細則を無視すると、放棄地と指定されてからわずか30日間の退去期限内に投資資金を全額失う可能性があります。.

PP No. 48 タフン 2025 の主なハイライト

主な目的は、 インドネシアの放棄地法 土地が社会的・経済的機能を果たすことを確保することです。州は、投資家が土地を開発せずに地価の上昇を待つ「受動的保有」をもはや容認しません。この法律は、すべての主要な商業用地権に適用されます。.

具体的には、この規制は、ハク・グナ・ウサハ（HGU）、ハク・グナ・バンガナン（HGB）、ハク・パカイ（HP）の土地を監視します。鉱業、プランテーション、工業団地など、これらの土地所有権を保有している場合、監視の対象となります。政府は、衛星画像と現地調査を通じて土地の非活動状態を検知できるよう、土地目録システムを近代化しました。.

最も劇的な変更点の一つは、施行までの期間です。以前は、土地を放棄地と宣言するための行政手続きは非常に長く複雑で悪名高かったのですが、現在、政府はこの手続きを大幅に簡素化しました。「放棄地」と認定されると、最短30日以内にその土地から完全に立ち退くことができる場合もあります。.

インドネシアのすべての外国人投資家が今すぐ行動しなければならない理由

緊急性は、行政警告の「90日間の迅速処理」に起因しています。農務省があなたの土地を遊休地と認定した場合、状況を改善するための猶予期間は非常に短くなります。 インドネシアの外国人投資家, つまり、プロジェクトのタイムラインは正確かつ厳密に遵守される必要があるということです。.

この体制下では、投機目的の土地銀行取引は事実上機能を停止しています。政府は接収した土地を国立土地銀行（バンク・タナ）に振り向けています。この銀行は、これらの土地を「国家戦略プロジェクト」やその他の優先経済分野に再配分します。つまり、あなたの失った資産は、文字通り競合他社の新たな補助金付きプロジェクト用地となる可能性があるのです。.

さらに、2026年2月2日には、第二の期限が迫っています。この日付をもって、旧慣習に基づく土地登記記録（Girik）の効力が終了します。土地取得にこれらの旧慣習に基づく記録が用いられていた場合、それらはもはや認められなくなります。この二つの規制の融合は、保護されていない資産にとって最悪の事態を招きます。.

リスクを乗り越える：インドネシアにおける土地の権利を守る方法

学ぶ インドネシアにおける土地の権利の保護方法 土地利用状況の厳格な監査から始まります。土地の物理的状態が、最初の許可申請時に提出された「利用計画」と一致していることを確認する必要があります。基本的なメンテナンスやフェンスの設置だけでは、実際の利用状況を証明するのに不十分な場合があります。.

記録は最良の防御策です。土地の整地、建築計画、環境影響評価に関する明確な記録を保持する必要があります。不可抗力や許可取得のボトルネックによりプロジェクトが遅延した場合は、これらの問題を積極的に報告する必要があります。 国土庁（BPN） 彼らがあなたの計画にフラグを立てる前に。.

地方自治体との透明性は極めて重要です。 インドネシアの外国人投資家 第三者が敷地に侵入していないことを確認するため、定期的に「土地の健康診断」を実施する必要があります。新しい規則では、地元住民による20年間の無許可の占拠は、その土地の社会的機能を永久に失う可能性があります。.

土地取得プロセスにおけるよくある落とし穴

多くの投資家はこう尋ねます。「“インドネシアで土地を購入するにはどうすればいいですか？”」を見下ろしながら 購入後のコンプライアンス. 土地の購入は最初のステップに過ぎません。真の課題は、それを維持していくことです。多くのPT PMA企業は、HGBの土地を購入し、その後3年間「市場の準備」を待ってから建設するという罠に陥ります。.

PP 48/2025に基づき、3年間の遅延期間において、敷地における顕著な活動がない場合、「放棄地」調査の発動が確実となります。土地をただ放置することはできません。当初の土地権利付与書に記載されている通り、土地が「その性質と目的に沿って利用されている」ことを証明する必要があります。.

もう一つの落とし穴は、「90日+587日」という神話です。古いブログでは、買収プロセスには何年もかかると書かれているかもしれませんが、これは時代遅れの情報です。2025年の規制により、このプロセスは合理化され、オーナーが時間を稼ぐことを可能にしていた以前の多くの行政上のハードルが撤廃されました。スピードとコンプライアンスこそが、今や唯一の安全策です。.

規制の中での戦略的機会

一方、 インドネシアの放棄地法 リスクはあるものの、不動産市場の流動性と透明性は向上しています。土地銀行がより多くの「放棄」された土地を取得するにつれて、これらの土地は真剣な投資家に競争力のある価格で提供されることが多くなります。これにより、かつて多くの産業開発を阻害していた「土地凍結」を防ぐことができます。.

すぐに建設を開始する準備ができている投資家は、この新たな国営土地供給の恩恵を受けることができます。重要なのは、自社を「コンプライアンス遵守型開発業者」として位置付けることです。迅速な活用実績を示すことで、投資省と農務省の支持を得られるでしょう。.

BPNのデジタル在庫システムのニュアンスを理解している地元の専門家との提携は不可欠です。近隣の業者や競合他社が「放棄」警告に直面しているかどうかに関するリアルタイムデータが必要です。この情報により、戦略を調整し、新たに開設された州立保護区への進出も可能になります。.

2026年のデューデリジェンスの役割

デューデリジェンスには「アクティビティ監査」を含める必要があります。流通市場でHGBまたはHGUを取得する前に、前の所有者が警告書を受け取っていないことを確認する必要があります。すでに「放棄地目録」に掲載されている権利証書を購入した場合、そのリスクはあなたが引き継ぐことになります。.

土地が地域住民によって占有されているかどうかを確認してください。新しい規制では、土地が20年間占有され、所有者が何もしていない場合、その土地の「社会的機能」は失われたとみなされます。これは、1990年代以降に保有されている古いプランテーションや大規模な工業用地にとって、大きなリスク要因となります。.

最後に、土地のデジタル座標を確認してください。BPN（英国土地管理局）は、完全デジタル化の「サトゥ・ペタ」（一つの地図）政策に向けて取り組んでいます。重複する申請は、実際に土地を利用している人を優先することで解決されます。「ペーパーオーナー」であるだけではもはや十分ではなく、「アクティブユーザー」であることが安全を保つために不可欠です。.

BusinessHubAsiaがあなたのグローバルな利益をどのように保護するか

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弊社のチームは、お客様のHGBまたはHGUが良好な状態を維持できるよう、包括的な土地監査とコンプライアンス監視を実施しています。ジャカルタにおいてお客様の目と耳となり、農務省からの最新情報をモニタリングしています。投資実現報告書（LKPM）は、あなたの土地利用と完全に一致します。.

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不良資産に対するソリューション

「タナ・テルランタル」に関する警告書をすでに受け取っている場合でも、すべてが無駄になるわけではありません。直ちに「利用計画」を提出し、敷地の物理的な進捗状況を示す必要があります。これには、アクセス道路や排水設備といった基本的なインフラ整備の開始も含まれる可能性があり、土地がもはや遊休状態ではないことを証明します。.

土地銀行またはBPNとの交渉において、「是正期間」を設けるお手伝いをいたします。投資家がプロジェクトへの新たなコミットメントを証明できれば、政府は多くの場合、取消手続きを一時停止する用意があります。ただし、この期間はすぐに終了するため、正式な行政不服申し立てを適切に提出する必要があります。.

もう一つの解決策は、現地の団体と提携して土地を即時活用することです。PT PMAがまだ建設できない場合は、ジョイントベンチャーを設立し、土地の一部を一時的な農業用地または商業用地として活用することも可能です。これにより、土地の「アクティブ」な状態を維持し、長期的な所有権を守ることができます。.

結論：インドネシアの土地の未来

インドネシアにおける受動的な土地投資の時代は終わりを告げました。2025年法律第48号の施行により、政府は明確なメッセージを送りました。土地を活用するか、国に返還するかです。賢明な投資家のために インドネシアの外国人投資家, これは、開発を専門化し、加速させるための呼びかけです。.

常に情報を入手し、厳格なコンプライアンスを維持することで、これらの規制上のハードルを競争上の優位性に変えることができます。より明確な法律は、市場の安定と長期的な不動産価値の向上につながります。重要なのは、2026年の期限までに行動を起こし、古い書類や遊休地が政府の管理下に置かれる前に行動を起こすことです。.

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